Tidligere vedligeholdelsesplaner findes i generalforsamlingsarkivet
Langsigtet vedligeholdelsesstrategi
Vedtaget på generalforsamlingen 24. november 2025, som ajourfører strategien, der blev vedtaget på generalforsamlingen 29. november 2023
Perspektiv:
Et meget stort behov for vedligehold og fornyelse – samt et strategisk valg
Ejendommen blev opført i 1937-38 af usædvanligt gode materialer og med et gedigent håndværksmæssigt arbejde. Derfor er ejendommens grundlæggende dele – herunder et meget solidt betonfundament, murværk og tagkonstruktion – stadig i god stand.
Imidlertid vil der i kommende år være et meget stort behov for istandsættelse som følge af mange års utilstrækkelig indsats med løbende vedligehold. Hertil kommer, at væsentlige dele af ejendommen og dens infrastruktur – som især faldstammer og stigrør til brugsvand – efter snart 90 år naturligt trænger til udskiftning. Endelig vil der på nogle områder være behov for investeringer i forbedringer og fornyelse for at bringe ejendommen på omgangshøjde med nye behov og/eller bedre tekniske løsninger.
Den umiddelbart mest rationelle måde at klare dette på vil være at tilvejebringe investeringsmidler i en betydelig størrelsesorden. Herved vil der kunne gennemføres en sammenhængende renoveringsindsats, og der vil kunne spares betydelige udgifter hen ad vejen til småreparationer, som på et tidspunkt alligevel ”overhales” af renoveringer, hvor de pågældende dele skal udskiftes.
I forbindelse med vedtagelsen på generalforsamlingen 30. november 2021 af ejerforeningens første langsigtede strategi for vedligehold blev der imidlertid truffet det strategiske valg, at man skal søge at realisere den langsigtede strategi med udgangspunkt i det aktuelle niveau for fællesbidrag.
Hvis der viser sig påtrængende behov for at øge udgiftsniveauet, bør det ske trinvis og ikke i store spring.
Strategien må naturligvis tages med det forbehold, at der kan vise sig uforudsete, meget store skader eller svækkelser af ejendommen. I så fald skal der tilstræbes en trinvis forøgelse af udgiftsniveauet, så man undgår store ekstraordinære opkrævninger af fællesbidrag.
Strategiens mål og hovedprincipper
Strategiens overordnede mål er at sikre og videreudvikle ejendommen Ved Volden som en gedigen funkisejendom med respekt for ejendommens bevaringsværdige arkitektur og dens funktionelle kvaliteter for beboerne.
Strategien skal realiseres efter disse hovedprincipper for økonomi og håndværksmæssig indsats:
- Ejendommen skal vedligeholdelse og udvikles i et langsigtet perspektiv, hvor den arkitektoniske og bygningsmæssige kvalitet som arkitekt Thyge Hvass og landskabsarkitekt C.Th. Sørensen tilførte, fastholdes og videreudvikles. I den forbindelse skal nye krav og muligheder søges realiseret med hensyn til klimasikring, bæredygtighed og ny teknologi.
- Gennem en langsigtet planlægning af bygningsmæssigt vedligehold og forbedringer samt en forudgående opsparing skal foreningen søge en jævn udvikling i fællesbidrag, så ejerne så vidt muligt ikke kommer ud for store ekstraordinære opkrævninger af fællesbidrag.
- Det aktuelle niveau for fællesudgifter søges fastholdt med en årlig stigning svarende til pris-og lønudviklingen på formentlig omkring 3-4 pct. Afklaringen af projekterne om den fremtidige VVS-infrastruktur samt garagernes nedrivning og genopførelse og dermed forbundne terrænarbejder og klimasikring mv. kan dog føre til, at det viser sig nødvendigt med en vis, trinvis forhøjelse af udgiftsniveauet. Omvendt må det forventes, at udgiftsniveauet (inkl. pris-og lønregulering) ikke kan formindskes de næste 15 år.
- Gennemgribende og omfattende istandsættelser skal gennemføres med høj og holdbar kvalitet og – og hvor muligt – gerne trinvis, så udgifterne strækkes over nogle år.
- Der skal gennemføres almindeligt løbende vedligehold, så ejendommen ikke nedslides. På områder, hvor der senere skal ske en gennemgribende istandsættelse eller renovering, skal vedligehold dog kun ske i absolut nødvendigt omfang.
Ud fra disse principper er i det følgende beskrevet strategiske sigtelinjer for de centrale indsatsområder. Der sondres mellem kort sigt (de nærmeste 5 år – pt. 2026-30), mellemlang sigt (de næste 5-10 år – pt. 2030-34) og længere sigt (10-15 år – pt. 2035-39 – eller måske mere). For de nærmeste 5 år sker der en løbende prioritering via den årlige vedligeholdelsesplan med tilhørende 4-årige budgetoverslag, der ajourføres årligt og vedtages på den ordinære generalforsamling.
En systematisk og sammenhængende vedligeholdelse med den ønskede arkitektoniske kvalitet understøttes af, at ejerforeningen i sommeren 2025 har indgået en rammeaftale med arkitektfirmaet ERIK arkitekter. De har betydelig erfaring med netop funkisejendomme som ”Ved Volden”.
Tag
Selv efter snart 90 år er taget i en grundlæggende god stand. I 2022 vurderede Center for Bygningsbevaring i Raadvad taget. Konklusionen var, at ved passende vedligehold og løbende tjek af tagets tilstand, så evt. skader straks udbedres, kan en større renovering formentlig vente i hvert fald 15-20 år. Partielle istandsættelser, som kræver stillads, skal søges udført, når der alligevel skal stillads op ved den pågældende fløj.
Mod slutningen af perioden (dvs. i årene 2035-39) bør man dog begynde at overveje forskellige udviklingsmuligheder for taget. Det kan – muligvis enklest – være en omfattende istandsættelse af taget, hvor alle tagsten tages af, renses og lægges på igen. Det kan også være, at der er så mange sten, der er ødelagt og skal udskiftes, at det vil være både kvalitetsmæssigt bedre og billigere at udskifte alle sten til nye sten. Desuden kan det være, at der til den tid findes nye – og tilstrækkeligt gennemtestede – typer tagsten, som uden at skæmme kan udnytte solenergi og måske tilmed isolerer bedre? – Samtidig bør overvejes forskellige muligheder for isolering mod varmetab, herunder isolering mellem pulterrumsetagen og spidsloftet.
Facader
En omfattende gennemgang af facadernes murværk med istandsættelse af ødelagte sten og fuger i murværket og omkring vinduerne er gennemført for Sankt Annæ Gade-fløjen, mens den – bortset fra gavlene – udestår for Torvegade-og Prinsessegadefløjene. De udestående gennemgange planlægges gennemført i henholdsvis 2026 og 2029. Samtidig kan de opstillede stilladser benyttes til partielle istandsættelser af taget og eventuelle istandsættelser af både indeliggende og udvendige nedløbsrør
Vinduer
Vinduerne, der blev udskiftet i årene 2000-02, vurderes at kunne holde mange år endnu, forudsat at der gennemføres periodiske eftersyn med udbedring af skader og slitage. Der er her et efterslæb at indhente, fordi der i mange år kun er sket enkeltvise reparationer af vinduer med påtrængende skader. Der gennemføres derfor i 2026 en stikprøvevis undersøgelse af vinduerne i enkelte opgange de forskellige fløje. I Prinsessegade-fløjen vil vinduerne også let kunne vurderes udefra, når der i 2026 opstilles stillads. På mellemlang sigt (2030-34) planlægges en systematisk og opgangsvis gennemgang af alle vinduer og især tætningslisterne indefra.
Altaner
Altanudskiftningen, der blev gennemført for nogle år siden, blev udført med en række væsentlige fejl og mangler især ved altanerne med betonbrystning. I Torvegade-og Prinsessegadefløjene er der således problemer med fejlagtigt udførte afløb, der kræver en udbedringsindsats, som skal udføres fra stillads. Udbedringerne vil derfor ske i forbindelse med facadegennemgangene af fløjene i årene 2026 og 2029. Ved projekteringen heraf skal der ske en afklaring af strategien for udbedring af de indeliggende afløb. Endelig skal gulvafløbene med de alt for små riste udbedres i løbet af 2026 og 2027.
Elevatorer
Elevatorerne er grundlæggende i god stand. Men de givne fysiske rammer med forholdsvis små elevatorskakte placeret midt i bygningen umuliggør en gennemgribende modernisering med helt nye elevatorer med nye kabiner med metalskydedøre mv., som man kender det fra nyere bygninger. I stedet må vi nøjes med at forny styresystemer og enkeltdele samt renovere kabinerne indvendigt.
Kun tre elevatorer har stadig de oprindelige relæbaserede styresystemer, mens 10 elevatorer over en længere årrække har fået digitale styresystemer af forskellige typer. De er dog på vej til at blive forældede, og det bliver stadig vanskeligere af få reservedele. Helt moderne digitale styresystemer er i 2022 blevet installeret i tre elevatorer. De resterende 10 elevatorer planlægges moderniseret over de næste 8 år.
På længere sigt (dvs. efter 2035) skal der også påbegyndes en gennemgribende istandsættelse af de ret slidte indvendige dele af elevatorkabinerne.
Opgange og indgangspartier
Opgange og indgangspartier er ikke blevet systematisk vedligeholdt siden ejendommens opførelse. I stedet er der sket begrænsede og pletvise istandsættelser af maling. I Torvegade-og Prinsessegadefløjen blev indgangshall’en malet for en del år siden, dog med en farvesætning, der adskiller sig fra den originale. I opgangene 11-13 blev der i 2023 gennemført en malermæssig istandsættelse af vægge og træværk omkring dørene i indgangshall’en samt yderdørene. Forud herfor gennemførtes en farvearkæologisk undersøgelse, så farverne nu føres tilbage til de originale. En planlagt istandsættelse af indgangshall’ i opgang 9 og 10 er af økonomiske årsager udskudt til 2026-27. Til gengæld er prioriteret at gennemføre en grundig istandsættelse af alle 13 indgangsdøre fra gården med linolie-og malerbehandling af træværk samt lakering af dørenes metalgitre i år.
Herefter lægges en rækkefølgeplan for videre trinvis malermæssig istandsættelse af etagerne fra 1. sal og til loftsindgangene. Afhængigt af de budgetmæssige muligheder vil istandsættelsen nok strække sig over 5-10 år. Istandsættelsen bør også først ske, når de mange skæmmende kabel-tv bakker af plastic er fjernet af TDC Net. Der udestår også istandsættelse af egetræsfiner dørene til de enkelte lejligheder og til elevatorerne. Der vil dog formentlig først være økonomi hertil på længere sigt, dvs. efter 2035. – Forinden vil det være relevant at tage stilling til evt. etablering af video dørtelefoner.
Brandsikring
Der er i 2025 gennemført en ekspertvurdering af ejendommens brandsikringsmæssige tilstand med sigte på forslag til prioritering af en trinvis indsats over nogle år med bygningsmæssige forbedringer og bedre udstyr til brandalarmering og -bekæmpelse.
På denne baggrund udarbejder bestyrelsen primo 2026 en plan for etablering af brandalarmering og udbygning af udstyr til brandbekæmpelse på loftet og i kældergangene samt bedre branddøre mellem opgangene og pulterrumsetagen. I forbindelse med de kommende års istandsættelser af tagetagerne gennemføres også forskellige forbedringer af brandmure mv.
Elforsyning og fibernet
Der installeres stadig flere nye elkomfurer og vaskemaskiner mv. i mange lejligheder. Det indebærer en stigende risiko for, at elforsyningen i de enkelte opgange når kapacitets-grænsen. Der er derfor i 2025 påbegyndt en væsentlig udbygning af den grundlæggende infrastruktur til elforsyning med fremføring af øget kabelkapacitet fra fordelingsnettet i de omliggende gader, udbygning af målerskabe i kælderen samt fremføring af kabler til de enkelte opgange. Desuden er der etableret særligt målerskab til forsyning af elbiler (jf. nedenfor). Derimod vil udbygningen med øget el-kapacitet i de enkelte opgange ske trinvis og i takt med, at det konkrete behov viser sig.
Denne strategi understøttes af, at der primo 2026 etableres en ny kabelinfrastruktur til fremtidssikring af ejendommens el-og fibernetforsyning. I kabelskakterne bag lejlighedernes målerskabe etableres der tre plastrør (”tomrør”) fra kælder til 5. sal. I første omgang ibrugtages alene ét af rørene til forsyning af alle ejendommens lejligheder med internet-og tv-tjenester i det omfang, beboerne måtte ønske det. De to øvrige rør kan ibrugtages af ejerforeningen, når der måtte være behov for det til forsyning af lejlighederne med henholdsvis stærkstrøm eller fibernet til videodørtelefon, evt. elektroniske dørlåse eller andet.
Opladning af el-biler
Ejerforeningen vedtog på generalforsamlingen 24. november 2021 en strategi for etablering af ladestandere til el-biler på alle ejendommens parkeringspladser i takt med udviklingen i behov og efterspørgsel fra ejendommens beboere. For at sikre så lave el-priser som muligt for brugerne indebærer strategien, at ejerforeningen skal stå for og investere i etableringen med optimal brug af markedets muligheder.
Imidlertid har der først nu vist sig tilstrækkeligt behov for at etablere de første ladebokse som delebokse til brug for ejendommens beboere. De første tre ladebokse etableres på gavlen ved indkørslen ultimo 2025, og de to næste ventes at komme i løbet af 2026 ved Torvegadefløjen.
I forbindelse med opførelsen af de nye garager og deraf følgende terrænændringer samt ny asfaltering mv. (jf. nedenfor) etableres tomrør ved alle parkeringspladser og i garagerne, så der forholdsvis let vil kunne opstilles ladestandere/-bokse i takt med, at p-pladsbrugerne måtte ønske det.
VVS-infrastruktur
Brugsvand og faldstammer
Stigrørene til brugsvand (varmt og koldt) samt faldstammerne fra badeværelser og køkkener er efterhånden ret tærede og nedslidte. Der er allerede udskiftet en del faldstammer og stigrør, dog kun i begrænset omfang gennem etageadskillelser. På senest mellemlang sigt (dvs. i årene 2030-34) er der derfor behov for en fuldstændig udskiftning af alle stigrør og faldstammer i køkkener og badeværelser – måske undtaget nogle få allerede udskiftede. En trinvis udskiftning hen ad vejen kompliceres af, at den oprindelige placering af stigrør og faldstammer stadig oftere volder problemer ved ombygning i køkkener og især badeværelser.
Der skal derfor primo 2026 udarbejdes en model for fremtidig placering af faldstammer og stigrør, som vil være hensigtsmæssig i forbindelse med ombygninger. Modellen skal også undersøge mulighederne for en rørstruktur, som gør det muligt på simpel vis at etablere forbrugsmålere for koldt og varmt vand i de enkelte lejligheder. I forbindelse med udarbejdelsen af modellen belyses det også, om det vil være hensigtsmæssigt at forberede mulighed for evt. senere at bruge filtreret overfladevand (”sekundavand”) til wc-skyl og vaskemaskiner. Modellen tænkes realiseret i etaper (opgangsvis) over nogle år.
Der vil i foråret 2026 blive afholdt et beboermøde, hvor flere modeller præsenteres med sigte på valg af model og en efterfølgende kortlægning af alle lejligheder. På dette grundlag formuleres en endelig model og strategi, som kan besluttes på en generalforsamling i efteråret 2026. Herefter vil ejere, der ønsker at gennemføre en ombygning, kunne tage pejling af, hvad der kommer til at ske og hvornår. Realiseringen af en ny infrastruktur til brugsvand og faldstammer – som jo bliver stærkt generende for de berørte beboere, fordi man i en periode må undvære toilet og bad – planlægges at ske på mellemlang sigt i årene 2030-34.
Varmeanlæg
Selve det fælles varmeanlæg (fordelingsrørene) kan formentlig holde mange år frem, og – modsat tidligere
– er det i dag den faglige vurdering, at ejendommen kan undgå at ombygge det oprindelige enstrengede varmeanlæg til et moderne tostrenget anlæg. Herved spares ikke blot et betydeligt millionbeløb, men også store gener for beboerne, der undgår at skulle have ført nye rør igennem alle stuer og værelser.
Der blev i 2024 blev gennemført en omfattende renovering af varmecentralens anlæg (varmevekslere og beholdere mv.) Herefter er det svage led de mange ventiler og måske nogle steder rør, som hen ad vejen tærer, bliver utætte og derfor – i takt med at de går i stykker – skal udskiftes i de kommende år. Der gennemføres derfor primo 2026 en nærmere vurdering af varmeanlæggets tilstand og holdbarhed samt en vurdering af, hvilket forebyggende vedligehold der bør gennemføres for dels at at formindske mængden af løbende reparationer, dels at opnå en bedre samlet varmeøkonomi, dels sikre at der er færre beboere, der oplever, at de indimellem har det for koldt.
Kloakker og klimasikring
Der er igennem de senere år gennemført en række partielle istandsættelser af ejendommens kloaknet, herunder med strømpeforing af ældre kloakker. Det betyder, at risici for læk i kloaknettet er væsentligt reduceret, hvilket dog ikke udelukker, at der kan opstå akutte problemer.
Men det betyder også, at på kort sigt (frem til omkring 2030) ikke grund til at planlægge nogen forbedringer af kloaknettet – også fordi yderligere forbedringer og sikring kræver, at Københavns Kommune spiller ud med konkrete planer for den videre udbygning af kloaknettet på Christianshavn, herunder især evt. planer om separering af overfladevand fra det almindelige kloaknet.
Derimod forekommer det stadig mere påtrængende, at ejerforeningen selv iværksætter en indsats for klimasikring, der omfatter både ekstremregn, oversvømmelse fra kanalen/havnen og stigende grundvandsstand på Christianshavn. Alt tyder på en betydelig risiko for, at den offentlige indsats på området bliver både utilstrækkelig og kommer for sent.
Ejerforeningen vil derfor i 2026 udarbejde en foreløbig klimasikringsplan. Et vigtigt fundament er allerede lagt med forskellige kloakarbejder igennem en årrække og en aktuel forbedring af brøndpumper mv.
Men væsentlige forbedringer kan opnås ved en systematisk gennemgang af, hvor den konkrete risiko for oversvømmelser – også ved ekstremregn – især er. På dette grundlag kan der med en overkommelig indsats etableres forskellige sikringer, f.eks. af trapper, når der alligevel skal ske istandsættelse af bygningerne, eller ved simpel tætning af kælderdøre eller udsatte kældervinduer.
Yderligere foranstaltninger som f.eks. overløbsbassin, må afvente dels nærmere om (realistiske?) planer fra Københavns Kommune, dels renoveringen af ejendommens gård-og haveanlæg.
Nedrivning og genopførelse af garagerne
På generalforsamlingen i august 2021 blev der truffet en endelig principbeslutning om at nedrive de eksisterende, noget forfaldne garager, og i stedet opføre nye, ”grønne” garager med en let (stål)konstruktion og vægge, der kan leveres som moduler. Baggrunden for beslutningen er, at fundamentet, der blev lavet ved garagernes opførelse i 1960, har vist sig ikke at kunne holde i forhold til den bløde grund på Christianshavn, og en istandsættelse med ny underfundering vil være uforholdsmæssig dyr. Ved opførelsen af de nye garager hæves samtidig garagernes højdeplacering (”kote”), så det undgås, at regnvand og evt. oversvømmelsesvand – som nu – kan løbe ind i garagerne.
Selve nedrivningen og opførelsen af nye garager vil som følge af modulopbygningen vil kunne klares på nogle få måneder. Men flere andre omfattende og økonomisk ret krævende projekter hænger tæt sammen med nedrivningen og genopførelsen af garagerne. Det drejer sig om den ovenfor beskrevne evt. forbedring af kloakeringen og bedre klimasikring med evt. overløbsbassin og andet. Hertil kommer – i forbindelse med terrænændringerne – retablering parkeringspladser, nedgravning af (tom)rør til ladestandere til el-biler samt øvrige ændringer i have-og gårdanlægget, som der måtte være anledning til.
Disse projekter kræver en så omfattende økonomisk indsats, at ejerforeningens opsparing hertil reelt bliver bestemmende for, hvornår garagerne kan rives ned og genopføres. Som det tegner nu, vil det tidligst kunne ske på et tidspunkt i perioden 2031-33.
I lyset af den forholdsvis korte årrække til nedrivningen har det samtidig været strategien, at man at man – så vidt muligt – skal undgå at bruge penge på midlertidigt vedligehold af garagerne, som vil være spildt den dag, de rives ned.
Skulle det vise sig, at garagernes forfald kommer til at ske så hurtigt, at nedrivning og genopførelse – mod forventning – ikke kan vente til 2031-33, foreligger der en ny situation, som man må tage stilling til.
Have og gårdanlæg – et muligt projekt ”C.Th. Søresen/Thyge Hvass-haven”?
Nedrivningen og genopførelsen af garagerne og de dermed sammenhængende terrænændringer samt behovet for klimasikring giver en naturlig anledning til samlet at overveje videreudviklingen af ejendommens have-og gårdanlæg. Sigtet skulle være, at anlægget i endnu højere grad end nu skal kunne imødekomme en bred vifte af behov spændende fra beboernes ønsker om et smukt og grønt syn fra vinduer og altaner, over et rart sted at opholde sig og møde andre beboere til børnenes behov for et attraktivt sted til leg.
Hertil kommer, at en omlægning – som ovenfor nævnt – kan give unikke muligheder for at etablere forskellige former for klimasikring. Ikke blot overløbsbassin, men også installationer til rensning af overfladevand og måske andet.
Endelig vil en omlægning af haven give mulighed at retablere nogle af de arkitektoniske og kunstneriske kvaliteter, som Thyge Hvass og C.Th. Sørensen i sin tid tilførte ejendommen og haven med det store vandbassin og springvand med ”Hvalrossen og Søloven”. Hovederne er bevaret (i porten), og de kan måske genopstå i en ny form for skulptur eller anden kunstnerisk udsmykning? Men også et helt nyt kunstnerisk islæt kunne måske indgå?
I givet fald kan et sådant initiativ måske realiseres i et projekt med økonomisk bistand fra fonde, der støtter særlige arkitektoniske, klimamæssige og/eller kunstneriske projekter? Et sådant samlet projekt kunne med rette betegnes ”C.Th. Sørensen/Thyge Hvass-haven”. – I løbet af 2026 vil mulighederne herfor blive skitseret og belyst nærmere.
I lyset af disse perspektiver bør der i de nærmeste år derfor kun investeres i begrænset omfang i udvikling og forbedringer af haven og gården.