Notat vedrørende erhvervelse, rådighed og vedligeholdelse af de 13 garager Ved Volden, 16. oktober 2020
Garagebygningen rummer i alt 13 garager samt et særligt rum i hver ende. Bygningen indgår som en integreret del af ejerforeningen ”Ved Volden”, og dens forhold er reguleret i ejerforeningens tinglyste vedtægter.
Erhvervelse
De 13 garager er udmatrikuleret således, at de enkelte garager frit kan sælges og købes på linje med ejendommens ejerlejligheder, mens garagebygningen i øvrigt (inkl. de to særlige rum) tilhører ejerforeningen.
Der er således ingen begrænsning i henseende til, hvem en garageejer kan sælge til, og ønsker man at købe eller sælge en garage, skal man ”ud på markedet”. Det sker dog ofte, at sælgere og interesserede købere sætter et opslag op i de enkelte opgange, ligesom der er mulighed for en kort annoncering i ejerforeningens Nyhedsbrev.
Rådighed
I forbindelse med opførelsen af garagerne i 1960 blev der tinglyst to rådighedsbegrænsninger, som også fremgår af ejendommens vedtægter: ”Efter tinglyst servitut må garagerne kun anvendes til parkering af personbiler og personmotorcykler tilhørende ejendommens beboere. Efter tilladelse fra Københavns Kommune og såfremt bestyrelsen godkender anden anvendelse, kan garagerne benyttes til andet formål.” (§21, stk.4).
Den tinglyste servitut afspejler formentlig, at kommunen med tilladelsen til opførelse af garagerne har villet sikre parkeringspladser til den voksende private bilpark, som allerede dengang belastede byens gader.
Konkret er konsekvenserne af den tinglyste servitut:
- Garagerne må kun bruges af beboere, der aktuelt bor i ejendommen Ved Volden.
Det betyder, at en ejer af en garage, der ikke bor i ejendommen, ikke selv må bruge garagen, men skal stille den til rådighed for en beboer i ejendommen ved udlejning eller på anden vis. Det gælder også, hvis man tidligere har boet i ejendommen og nu er fraflyttet.
- Garagerne må kun bruges til parkering af personbiler og personmotorcykler
Det betyder, at garagerne ikke må bruges til andre formål som f.eks. opbevaring af møbler eller andre genstande.
- Anden anvendelser kan kun ske efter tilladelse fra både bestyrelsen og Københavns Kommune
Der er hidtil kun givet tilladelser til anden anvendelse i forbindelse med ejerforeningens køb af garager (pt. i alt fire). Disse køb er sket for at opfylde foreningens pligt til at varetage ejendommens drift og vedligehold, herunder pligt til at renholde fællesarealer og sikre snerydning. De fire garager bruges således til at dække det stigende behov for let tilgængelige containere til affaldssortering og til garageplads for ejendommens snerydningsmaskine. Det er bestyrelsens indstilling at fastholde denne linje således, at der kun gives tilladelse til anden anvendelse, når det drejer sig om en væsentlig fælles interesse for ejendommens beboere.
Vedligeholdelsespligt
Det fremgår af de tinglyste vedtægters §21, stk.1: ”Den indvendige vedligeholdelse samt den indvendige og udvendige vedligeholdelse af garageportene påhviler den enkelte garageejer. Den udvendige vedligeholdelse af garagerne i øvrigt samt vedligeholdelse af taget på garagebygningen påhviler de 13 garageejere i fællesskab.”
Det hedder videre i §21, stk. 2: ”Den udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelsen af taget forestås af ejerforeningen for garageejernes regning. Udgifterne afkræves de enkelte garageejere i henhold til særskilt regnskab for garagebygningen. Bestyrelsen er berettiget til – til dækning af udgifterne til udvendig vedligeholdelse i øvrigt samt vedligeholdelse af taget – at opkræve et af bestyrelsen fastsat à conto bidrag fra garageejerne.”
I praksis har der igennem en årrække ikke være gennemført almindeligt vedligehold af hverken garagerne eller taget. Det er således en del år siden, at der har været afholdt udgifter til vedligehold eller istandsæt-telse af garagerne, som er blevet pålagt garageejerne.
Endelig fastlægger §21, stk. 3: ”Vedligeholdelsen (indvendig og udvendig) af de to fællesrum i garagebygningen påhviler fællesskabet.” De to rum, der ligger i hver sin gavl, bruges i dag til henholdsvis haveredskaber mv. og parkering af handicapscootere. Udgifterne, der følger af disse rum, afholdes derfor af fællesbidragene til ejerforeningen.
Vedtægterne fastlægger ikke nogen fordelingsnøgle for fordelingen af udgifter til fælles vedligehold mellem de 13 garageejere og ejerforeningen, for så vidt angår de to fællesrum. Bestyrelsen er imidlertid indstillet på at lade fordelingen ske efter en simpel kvadratmeterandel. Garagebygningens samlede areal er på 319 kvadratmeter, hvoraf de to fællesrum udgør henholdsvis 13 og 6,6 kvadratmeter. Det vil sige, at fællesrummene skal bære 6,14 pct. af de samlede udgifter, hvorefter de øvrige 93,86 pct. fordeles ligeligt mellem de 13 garageejere. Det betyder, at hver garageejer skal betale 7,22 pct. af de samlede udgifter til fælles vedligehold af garage-bygningen.
Fastlæggelse af udgiftsniveauet for vedligehold
I lyset af de store udgifter, der må forventes til en omfattende istandsættelse af garagebygningen i de nærmeste år, er spørgsmålet om, hvordan udgiftsniveauet hertil fastlægges, af særlig interesse for garageejerne, der jo hver især skal betale betydelige bidrag hertil.
Den ovennævnte bestemmelse i vedtægterne (§21, stk. 2) fastlægger, at den udvendige vedligeholdelse ”… forestås af ejerforeningen for garageejernes regning.” Det betyder umiddelbart, at udgiftsniveauet kan fastlægges af bestyrelsen, hvis der er tale om mindre beløb til løbende vedligehold. Derimod bør større beløb godkendes af generalforsamlingen i forbindelse med det årlige budget, ligesom det sker for andre større udgifter til renovering og vedligehold.
I forbindelse med fastlæggelse af strategien for den kommende omfattende istandsættelse – og dermed udgiftsniveauet – er bestyrelsen indstillet på en tæt involvering af garageejerne. Målet er at opnå en fælles forståelse af opgavens karakter og løsning samt en enighed om det nødvendige udgiftsniveau. Skulle det ikke lykkes, vil det i sidste instans være generalforsamlingen, der ved simpelt flertal fastlægger det nødvendige udgiftsniveau og dermed det beløb, der skal opkræves af de enkelte garageejere.